Europa cree que la Comisión de Apertura es abusiva.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) acaba de sentenciar que la comisión de apertura de una hipoteca, cuando no se cumplen con los requisitos de transparencia, es abusiva. Así, el TJUE explica que el juez nacional deberá comprobar que el hipotecado está en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se deriven para él de dicha cláusula, entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en ella y verificar que no hay solapamiento entre los distintos gastos previstos en el contrato o entre los servicios que estos retribuyen.
Esta sentencia de Europa deja abierta la puerta a los órganos jurisdiccionales (los jueces, en definitiva), para que valoren ellos si el prestatario, al firmar esa cláusula, estaba en condiciones de conocer sus consecuencias económicas, así como la naturaleza de los servicios que la entidad financiera dice que se prestan y que justifican su cobro. Deberá verificarse, también, que no haya duplicidad o solapamiento de los distintos gastos contenidos en el contrato.
La postura del Supremo en relación con la comisión de apertura
En septiembre de 2021 el Supremo elevó una cuestión prejudicial al TJUE sobre la comisión de apertura en los préstamos hipotecarios, al considerar que la anterior cuestión que se planteó a Europa por este asunto no estuvo bien razonada, por lo que quiere despejar las dudas sobre si su jurisprudencia es contraria o no al Derecho de la Unión Europea.
La jurisprudencia que dictó el Tribunal Supremo en su sentencia del pleno de la Sala Civil 44/2019, de 23 de enero, consideraba que la comisión de apertura constituye el precio del contrato junto con el interés remuneratorio, pues se trata de una de la principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo y no corresponde a actuaciones o servicios eventuales
Así, el Supremo argumentaba que la comisión de apertura es un elemento esencial del contrato de crédito hipotecario que no puede ser objeto de control de contenido cuando es transparente.
Una cuestión prejudicial planteada al Tribunal de Justicia de la UE dio lugar a que este se pronunciase16 de julio de 2020 sobre la comisión de apertura, declarando que no supone una prestación esencial en el préstamo y abriendo la puerta a que dicha cláusula pudiese ser abusiva, debiendo ser los jueces nacionales los responsables de controlar su carácter claro y comprensible.
¿Dónde puedo ver si me han cobrado la comisión de apertura de una hipoteca?
Habitualmente la podremos encontrar en la cláusula CUARTA O 4ª.-, que trata de las distintas comisiones que percibe o puede percibir la entidad financiera a lo largo de la vigencia del préstamo hipotecario. Mientras que la comisión de apertura la encontramos en la referida cláusula CUARTA, la cláusula que contiene los gastos inherentes a la formalización del préstamo, se encuentra en la QUINTA.
Un ejemplo del texto que podemos encontrar en nuestra escritura de hipoteca, es el siguiente:
“El BANCO percibirá, en concepto de comisión de apertura, el 0,75% del préstamo, devengada y a satisfacer por la parte prestataria de una sola vez, al formalizarse esta operación.”
Con un ejemplo real, y de acuerdo a la cláusula referida, si el importe del préstamo solicitado ascendiera a 100.000 euros, la cantidad a abonar por el concepto de comisión de apertura sería de 750 euros, siendo que si el préstamo fuera de 200.000 euros, la suma a pagar por este concepto sería el doble, o lo que es lo mismo, de 1.500 euros.
En el ejemplo utilizado podemos observar como el banco, por un “mismo servicio” que resulta ser indeterminado, a diferentes cuantías de préstamo, cobra también distintos importes.
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Fuente:https://www.idealista.com
